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共有产权房未雨绸缪防止投资客钻空子
    2017-8-10 9:24:20   来源:北青网
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  广州楼市预售同权的政策风潮还没有过,北京的共有产权就已成为楼市的热点话题。近日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见。

  《暂行办法》的大意是把预备在2017年——2021年入市的25万套自住型商品房,变成共有产权住房,30%的新北京人可以享受这一红利,并且还将充分考虑两孩及适老性要求,以多居室为主, 尤其是通过“职住平衡”和“不转让无需补差价”的鼓励永久居住。

  这个新颖的 “共有产权住房”概念,简单说就是购房人个体与政府合伙买下一套房,双方按出资份额各占相应比例的股份,但房屋的使用权全部在购房人手上,甚至允许出租。5年之后,购房人可以继续加持,从政府手里购得完全的所有权,也可以上市交易,卖房提现。

  共有产权房一推出,便成为关注的焦点,市场上有的观点认为大量入市的共有产权房必将对房价产生冲击;也有观点认为,完整产权的商品房反而会因为共有产权房的推出显得更加珍贵。但事实上,据北京青年报记者了解,共有产权房的推出是政府实施“长效机制”的重要一环,也是对原有经济适用房以及自住房制度的完善和调整,虽然带有商品房属性,但因为优先采取“内循环”,将与一般商品房分割成完全不同的两个市场,更谈不上对房价产生直接影响。

  具有商品房属性的保障房

  个人和政府“凑份子”买房的共有产权模式,并非北京的首创。

  这种模式最早的探索者是江苏省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有产权房。这种模式的推出,初衷是因为要对“经济适用房”的建设和供应进行改革,取代经济适用房,来解决“夹心层”的购房需求。

  早在2014年4月,住建部就曾召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

  从时间节点看,此次北京共有产权房的推出,经过了多年的实践和研讨,绝非一时兴起的冲动政策,业内普遍认为,共有产权房将成为长效机制中的重要一环,承担商品房和保障房的过渡部分。

  在各地的探索中,对共有产权住房的定位,其实有细微差别,最核心的是,究竟纳入到保障房体系,还是商品房体系?

  比如,北京市在2013年推出了带有共有产权性质的住房,命名为“自住型商品房”,这是计划将共有产权住房打造成保障房和商品房之间的“过渡形态”。

  而在四川成都,则明确规定,将以往的经济适用房、限价商品住房等并轨管理,统一为共有产权住房,成为购置型保障房的主体形式。

  在一些学者看来,共有产权住房有双重属性。经济学家马光宇就表示,共有产权住房中,个人持有的部分属于商品房性质,而政府持有的另一部分属于保障房性质。因为个人所持有比例将大于政府持有比例,并且未来将可以回购政府持有的部分,因此商品房属性更浓些。

  但在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来,共有产权住房就是保障房,“针对的需求人群和过去的经适房、两限房是差不多的,都是中低收入家庭。尽管在运作上参照商品房,但仍然是带有保障性质的。”

  至于共有产权到底是商品房属性还是保障房属性,业内尚存争论,但有一点值得注意的是,共有产权意见稿明确提出了将共有产权房小区按照普通商品房标准来打造。

  这在以往,无论是经济适用房还是自住房都从未提过的。共有产权房意见稿不但明文规定,未来提供的户型大多数都是60平方米以上的多居室;而且还提出将紧靠地铁线、公交线;1户至少1车位;图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配备;实现小区无线网络(WiFi)全覆盖;安装人脸识别系统等,这一系列的要求在普通商品房小区里都是少有的高端配置,这次全部被共有产权房所提及,也代表着共有产权房将成为品质不次于普通商品房的新产品,定位上也更趋向于商品房。

  对此,一位房企负责人对北青报记者表示,自住房在实际投入市场后,产生了很多弊端,由于土地出让时,自住房部分的土地成本较低,商品房部分的土地成本较高,所以建成后,商品房小区的环境、配套都远胜于自住房部分。双方之间甚至建有栅栏、围墙,产生了许多摩擦。与之相比,共有产权房的建设基础,就是看齐普通商品房,也符合调控“长效机制”,鼓励购房者长期居住。

  共有产权房在出租出售上更具弹性 规避“开豪车住经适房”的漏洞

  不仅如此,在制度设计上,共有产权房与以往的经济适用房、两限房、自住房相比,也明显增强了市场弹性。

  在以往模式下,保障房价格明显低于周边商品房,是因为政府牺牲了土地出让收益,或者投入财政资金进行补贴,但由于产权是一次性交给购房者,为了避免购房者的谋利行为,设计了很多硬性规定,比如不能出租,5年内不能转让。但在实际操作中很难监管。

  相比之下,共有产权住房的弹性明显增强。比如,个人和政府的产权份额具体如何确定,并没有硬性规定,而是提出了,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例来确定。

  这样的弹性使得未来共有产权房的买入门槛有效降低了,有利于解决“夹心层”的购房需求。比如,如果地块在郊区、总价较低,个人出资比例可以高一点,所占产权份额也高一点。如果地块位置好,总价较高,为了减轻购房者负担,政府可以出资多一点,占有更多份额。

  另外,允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。以往的经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的,但共有产权房可转租。但因为有政府产权,所以出租需要和代持机构分配利益。意见稿中对此明确:已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

  同时,为体现保障的要求,共有产权房出租时,将优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

  不仅如此,在共有产权住房的退出和转变成商品房上市方面,也增加了市场因素。《办法》意见稿提出,共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

  但同时,也对转让对象做了严格限定。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

  不难看出,像以往那样钻空子买下共有产权房后,期望出租或者出售获利,已经变得愈加困难了。

  不难看出,北京此次推出的共有产权住房,实际上是自住型商品房的升级与完善。

  以往自住商品房项目,往往因为低于周边商品房的价格而受到追捧。不少开着豪车排队买经济适用房、自住商品房的例子也屡见不鲜。虽然有5年内不能转让和补交土地收益的要求,但因为价格远低于商品房,一旦禁售期结束,购房人选择出让仍能获得非常可观的利润。

  但在此次推出的共有产权模式下,由于设置了政府优先回购,即使房屋增值,购房者也只能拿到部分产权的增值收益,而且政府会优先回购再出售给符合共有产权房条件的购房人。

  因此,在业内人士看来,共有产权住房在产权界定、出租收益分成和产权收益上都有明确的划分,是对原有保障房制度的升级和补缺。

  解决“夹心层”住房问题 环京购房热可能退烧

  共有产权房虽然主要是对北京现有保障房体系的升级和完善,但需要注意的是,这次的征求意见稿,明确规定将有三成的新北京人享受共有产权房红利,相比经济适用房和自住房,更加放开的户籍要求,被业界认为将解决众多“夹心层”的需求。尤其是被北京的房价外溢的购房需求,和被限购限制的购房需求,都可能通过共有产权房实现居者有其屋。

  一位国企的销售总监向北青报记者透露,在他看来,5年内25万套的共有产权房如果按计划推出,必然对首次刚需置业的群体有一定冲击。

  首次刚需置业的群体有两个特点,一是对价格敏感,二是买房确实是用来住的,至少住5年(与共有产权房的变现时限对应)。而这部分购房者现有的购房指向是两大块,一是低总价二手房,二是环京地区的普通新房。

  而此次政策中提到的新建共有产权房的选址会优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡,这很可能对北京外溢的购房需求产生回流的影响。

  因此,如果共有产权政策顺利出台,共有产区房的供应数量也能符合要求,那可以预计,相差不多的价格下,以燕郊为首的环京地区的普通住宅和低品质的小户型二手房将受影响最大。

  不过,对于北京的改善需求来说,由于改善类产品在空间、配套、品质要求上更加严格,加上共有产权房具有严格的购买限制,因此,对改善类产品的冲击反而较小。

  业内声音

  赵秀池:

  共有产权住房有利于职住平衡

  缓解交通拥堵

  首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示,尽管目前高房价下租房居住更划算,但由于受传统观念和一些客观因素影响,人们还是习惯买房居住。但是,由于目前北京房价较高,使很多人没有购房能力,望房兴叹。通过提供共有产权住房,明确了政府和个人持有的产权份额,降低了购房人的房价,有助于百姓住房梦的实现。

  “北京市共有产权住房政策的推出有利于职住平衡,解决北京交通拥堵的大城市病。”赵秀池说,北京的交通拥堵问题一方面是城市人口过多,另一方面也是受职住分离影响。提供共有产权住房的供应,以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买,实现了就近居住,有利于职住均衡的实现,进而有利于北京交通拥堵问题的解决。

  马光远:

  “共有产权房”的关键是定价问题

  经济学家马光远认为,北京市这次推出的“共有产权房”,是对过去“自住房”的升级优化版。

  尤其是“共有产权房”的商品属性增多,将使得房屋的产权和政府的出资更加透明。所以,问题的关键仍然是“共有产权房”的定价问题。既然北京的“共有产权房”取代了以前的“自住房”,而自住房和周边的商品房比较,政府定价低于周边商品房30%。那共有产权房会低于周边售价30%吗?

  按照目前的意见稿,“共有产权房”的定价规则是其销售均价,低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

  还是以“自住房”的定价为例,以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%,但以前买的“自住房”是完全产权的,在转换为“共有产权房”之后,售价也可能低于同地段售价的30%,但得到的是一个只有70%产权的房子。

  因此马光远认为,共有产权房最后的定价和政府出资的比重将更多影响这类房屋是否能够真正保障更多的刚需购房群体。

  杨红旭:

  北京共有产权房准入门槛比上海的要低

  早在北京推出共有产权房概念以前,上海就开始尝试共有产权房了。易居研究院副院长杨红旭表示,上海在2010年就开始实行共有产权房了。北京的共有产权房意见稿与上海的运行模式相比,最大的不同点来自于准入门槛:上海实行双困线限制:居住困难,人均住宅面积15平方米以下;收入困难,人均月可支配收入6000元以下、人均财产18万元以下。而北京只要求无房,暂时没有对收入及财产做出更多的要求。很明显,如果最终按照意见稿的方式推出,北京的共有产权房覆盖范围将远大于上海的共有产权房。

  杨红旭同时认为,上海的共有产权房,是由经济适用房演变过来的;而北京的共有产权房,是由自住型商品房演变过来的。上海的政策门槛高,所以一般不需要排队、轮候、摇号。而北京的共有产权房由于意见稿中规定的政策门槛低,很可能未来会有大堆的人排长队,通过摇号方式中签,因此,他认为,应该对申请人有更加细致的界定,保证困难家庭优先享有政策红利。

  他山之石

  新加坡组屋:

  “内循环”制保证了组屋价格的长期稳定

  对于北京新推出的共有产权房概念,其实新加坡早在十几年前就推出了类似的保障低收入群体居住需求的房屋——组屋。

  在新加坡,由于组屋的存在,商品房与保障房成为了完全不同的两个市场。相比于价格随市场波动的商品房,实际只提供给占居民总数15%(实际少于15%)的高收入者,对占居民总数80%以上的中低收入者则供应政府组屋,对占居民总数5%的最低收入者供应廉租屋。

  政府组屋以中低收入者买得起为前提,并考虑土地紧缺这一重要条件,因而开始一段时间,主要建设42至70平方米的小套型住宅。后来随着经济发展和居民收入提高,才逐步加大套型,并坚决不建设过大套型的组屋。近20年建设的主要是50至125平方米套型的组屋。

  开始建设政府组屋时,需要政府的资金支持。后来在居民收入提高后,组屋开始出售,除了税费和低息贷款支持外,可以做到政府的建房资金投入能够全部收回来。

  新加坡还着重推行了政府组屋“内循环”制:规定每户居民只能拥有一套政府组屋;如果有的居民因收入提高,要购买更大套型的政府组屋甚至购买商品房,则由政府回购其现住的政府组屋,这一组屋将再售给其他需要这一档次政府组屋的居民。可喜的是,这样的内循环规定也在共有产权房的征求意见稿中看到了类似要求:“在共有产权住房购买5年后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。在同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。”

  新加坡实施组屋的结果是,稳定了当地房价,因为严格控制在15%以内的商品房比重,无论房价怎么涨,也不足以动摇占据85%比重的组屋价格。并且内循环的方式也保证了组屋价格的长期稳定。

  本版文/本报记者 李桁

    编辑:苟小华    
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